El privilegio (fiscal) de tener una propiedad

Por: Emmanuel Ramírez*

La semana pasada se generó en Twitter una controversia sobre el alza en los precios de las rentas de las propiedades. Esta situación es particularmente favorable para los propietarios, como un amigo mío al que hace unos cinco años su papá le heredó un departamento en la colonia Narvarte en la Ciudad de México. Coincidió que el día del escándalo en redes sociales nos vimos y le expliqué que su suerte no acaba con tener un departamento: habría que considerar además los grandes beneficios fiscales de los que dispone. Para explicarle por qué, tomé como ejemplo su propio departamento, valuado al momento en que lo recibió en poco más de 3.6 millones de pesos.

1)Mi conocido heredó el departamento y, como sabemos, las herencias no están gravadas en el país; es decir, ni su papá ni él pagaron ningún tipo de impuesto sobre esta transferencia. Me cuenta que, aunque pensó en habitar el departamento cuando recién lo recibió, decidió quedarse en donde él mismo rentaba cerca de su trabajo, por lo que del departamento heredado obtiene ahora una renta. Pero este no es su único beneficio.

2)Hoy en día, renta el departamento en 18 mil pesos (algo así como el 0.5 por ciento sobre su última valuación). Esta cifra es el equivalente al salario medio en México, nada más que él lo gana sin trabajar. Este es un privilegio reservado a muy pocos: prácticamente solo el uno por ciento de los contribuyentes reportan este tipo de ingresos ante el SAT, este es un sector en el que aún hay muchas prácticas de evasión fiscal. De hecho, fue hace poco que la Secretaría de Hacienda hizo necesario expedir facturas para la persona arrendadora^[1].

Otro detalle: el precio de su propiedad ha incrementado a lo largo de estos cinco años. Si suponemos incrementos anuales en el valor del departamento del cinco por ciento (un porcentaje viable dado que la colonia Narvarte es una de las de más plusvalía en la Ciudad de México), hoy su propiedad costaría 4.6 millones de pesos. Cuando quiera venderla tendrá una buena ganancia, pienso. Aunque mi conocido no me dijo nada sobre esto, por curiosidad me pregunté cuánto pagaría de impuestos si lo hiciera.

1)Como hemos documentado en Fundar^[2], quienes venden una casa habitación en el país pueden hacer una exención de 4.6 millones de pesos sobre el valor de la venta. Para las y los contadores: la utilidad fiscal es cero, por lo que no hay nada que gravar. Para quienes no somos contadores: el monto que por ley se resta de la ganancia generada por la venta coincide con el precio de la propiedad. Resulta entonces que si vendiera el departamento no pagaría nada al SAT.

De los beneficios que podría obtener aún habría que restar, claro está, los impuestos que paga por su departamento y que se reducen a un predial de alrededor de 25 mil pesos por los cinco años que lo ha tenido. Una cifra marginal en comparación con la ganancia estimada de 5.6 millones de pesos (4.6 por la potencial venta y un millón por las rentas de cinco años): el equivalente a todos los ingresos de un hogar promedio a lo largo de 25 años. ¿Es justo que un sector tan pequeño reciba todos estos beneficios sin prácticamente pagar impuestos?

Mi amigo no es millonario ni nada por el estilo, imaginemos entonces las concesiones fiscales en torno a los bienes inmuebles a las que tienen acceso las personas súper ricas. Así mismo, vemos que no solo es necesario promover leyes que controlen el precio del alquiler; una política pública integral al tema de la vivienda también debe contemplar los beneficios fiscales y las posibilidades de evasión fiscal que trae la adquisición, la propiedad y la transferencia de los bienes inmuebles, así como un impuesto predial más progresivo.

* Emmanuel es investigador en el programa de Justicia Fiscal de @FundarMexico

^[1] Consulta: https://www.elfinanciero.com.mx/economia/la-lupa-de-hacienda-avanza-a-otro-sector-obligara-a-tu-casero-a-emitir-facturas/

^[2]Consulta: https://fundar.org.mx/publicaciones/la-exencion-a-las-ganancias-de-capital-por-vender-una-casa-habitacion/