Tres hombres, un partido político, y un plan de desarrollo urbano sin consenso. En 16 años de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador (2000-2006), Marcelo Ebrard Casaubón (2006-2012) y Miguel Ángel Mancera Espinosa (2012-2018) –los tres postulados por el PRD- modificaron el marco normativo de la Ciudad de México para animar al sector de la construcción. Y surgió el boom inmobiliario y al tiempo, el caos. Vinculadas con los Jefes de Gobierno en turno o beneficiarias de sus decisiones políticas, Grupo Copri, Fibra Danhos, Grupo Gigante y Grupo Kaluz protagonizan la efervescencia del sector. Construyen megaproyectos de hasta 64 pisos y se extienden en espacios en los que antes hubo barrancas o barrios antiguos. Se proponen dar cabida a un estilo de vida de lujo. Una ensoñación que ha traído otros fenómenos como el desabasto de agua, la tala de miles de árboles, la violación de los derechos humanos, la demanda de vivienda social insatisfecha y una pregunta que late: ¿Quién va a comprar este nuevo estilo de vida?
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Ciudad de México, 21 de noviembre (SinEmbargo).– Las grúas y la cal en el aire se han vuelto habituales. Cientos de megaproyectos inmobiliarios se edifican en estos momentos en la Ciudad de México, en el clímax de una historia de desarrollo urbano en la que poco a poco, se impusieron la falta de consenso, el caos y al final, el beneficio para un puñado de constructoras.
Vinculadas con los gobernantes que en 16 años han ocupado el Gobierno del Distrito Federal o beneficiarias directas de los cambios normativos de uso de suelo, Grupo Copri, Fibra Danhos, Grupo Gigante y Grupo Kaluz son algunas de las desarrolladoras que se disputan palmo a palmo el suelo y partícula a partícula el aire de la capital del país. Porque en efecto, el suelo y el aire están en venta. Otras que tienen un pedazo de ese pastel son Grupo Architech Vertex Real Estate Investors y Acciona Parque Reforma, así como LAM Arquitectos.
Se cumplen 16 años del llamado boom inmobiliario en la capital mexicana, los mismos en que tres hombres, emanados del Partido de la Revolución Democrática (PRD), han ocupado el Gobierno del Distrito Federal. Andrés Manuel López Obrador (2000-2006) impulsó el bando 2 para poblar el centro de la ciudad y aminorar la densidad en la periferia pero el resultado fue el contrario; Marcelo Ebrard Casaubón (2006-2012) emitió la norma 26 para permitir la construcción de vivienda social en todas las delegaciones y los inversionistas edificaron, pero mintieron y lejos de satisfacer la demanda, vendieron en millones de pesos los departamentos mientras se acumulaban las denuncias por irregularidades en su contra. Y Miguel Ángel Mancera, quien gobernará de 2012 a 2018, impulsó formas legales que permiten construir en grandes extensiones a través de fideicomisos que se mantienen en la opacidad.
La avenida Reforma es la crónica más fiel de que la ciudad va hacia arriba con decenas de rascacielos, mientras que Santa Fe se llena de mini-ciudades exclusivas. En otro lado, en las otrora tradicionales y populares colonias Pensil y Granadas, cercanas a Polanco, las fotos de hace diez años ya no coinciden con el presente. Una vivienda ahí cuesta tres millones de pesos, en promedio. Todo ha cambiado: la Portales, la Roma, la Santa María la Ribera, antes emblemas de la vida de barrio, ahora están de moda por el lujo que ofrecen para vivir.
Las desarrolladoras cimentan complejos donde caben dos mil departamentos o más. Son espacios planeados para áreas comerciales, zonas de recreo y oficinas para un nuevo perfil de habitante y trabajador de la ciudad antes llamada Distrito Federal. En unos cuantos metros cuadrados podrá tenerse un estilo de vida lujoso y fácil. El paraíso en pleno asfalto.
Pero la ensoñación trajo aparejados otros fenómenos: el deterioro de las viviendas ya existentes, el desabasto de agua, el hundimiento de la tierra, la tala de miles de árboles, la violación a los derechos humanos y algunas preguntas que laten: ¿Quién va a comprar y habitar los nuevos departamentos? ¿En realidad ya surgió un nuevo perfil de habitante de la Ciudad de México para ocupar los megaproyectos?
LOS CONSTRUCTORES
Si se habla de negocio inmobiliario en Santa Fe, Grupo Copri es uno de los reyes. De 2006 y hasta ahora, ha construido Residencial Mirador, Tres Torres Secoyas, Tres Cumbres y Granito. En estos momentos edifica desarrollo Cumbres de Santa Fe que estará integrado por cuatro torres, una de 13, dos de 15 y una más de 17 pisos. El metraje y precio promedio de los departamentos es de 275 metros cuadrados en 18 millones y medio de pesos.
Es una ciudad habitacional exclusiva cuyo lema es «un mundo aparte». En el portal cibernético donde se anuncia también se indica: ”Cada detalle refleja el estilo de vida que sólo unos cuantos pueden disfrutar”. En total se venden 1,688 departamentos. El mismo desarrollador tiene en la zona, el conjunto “Dos Vistas” con 304 departamentos, gimnasio, alberca, SPA, varias torres de entre 10 y 20 niveles ocupados de oficinas. En ese terreno también hay un cementerio.
Este es un punto del mundo en el que en los ochenta sólo había barrancas y basureros.
En noviembre, ese pasado hizo que la tierra reclamara. Cinco mil metros de la zona residencial se desgajaron incontenibles y el Gobierno admitió que el terreno había sido presionado por las construcciones. La red Suma Urbana, cuya directora, Josefina MacGregor, ha llevado un registro sistemático de edificaciones irregulares acusa que Santa Fe es el microcosmos de la falta de dictámentes de Protección Civil y edificios sin los permisos correspondientes.
Los antecedentes parecen no pesar. Ni del suelo ni de la inmobiliaria. Copri es la misma que junto con OHL y Atco, construyó la Supervía Poniente, ahí mismo en Santa Fe, con un permiso del ex Jefe del Gobierno capitalino, Marcelo Ebrard Casaubón, y cuyo socio principal, Sergio Haua Miguel, fue investigado por supuestos delitos de lavado de dinero [Periódico Reforma, 11 de julio de 2015].
La investigación, fincada en la Procuraduría General de la República, se concentró en Los Puentes de los Poetas (se llaman Octavio Paz, Carlos Pellicer y Jaime Sabines), inaugurados en septiembre de 2004 por el entonces Jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, confirmó una fuente en la PGR.
La investigación partió del hecho de que los terrenos para los puentes fueron vendidos en el Gobierno de Andrés Manuel López Obrador a varias empresas con la condición de que fueran ellas las que los financiaran. Las condiciones de la concesión no pueden ser conocidas ahora porque el mismo Gobierno clasificó la documentación como reservada hasta 2025.
Hubo una época –1997– en que el Gobierno declaró como zona protegida el 80 por ciento de la superficie de Cuajimalpa –donde se ubica Santa Fe– debido a su bosque, a través del Plan Delegacional de Cuajimalpa. Todo fue un sueño. En estos momentos, el 46 por ciento es suelo urbano.
Otra gran obra que sobresale en el impulso del sector de la Construcción está en el terreno que ocupó el Toreo de Cuatro Caminos. Se llama Parque Toreo y lo desarrolla Fibra Danhos. David Daniel Kabbaz es el director general de la compañía y su hermana, Elvira Daniel Kabbaz Zaga ha desarrollado su carrera en cercanía con integrantes del PRD.
En 2001, fue asesora jurídica de Alejandra Barrales, entonces Secretaria General de la Asociación Sindical de Sobrecargos de Aviación de México. Luego, fue candidata a diputada local por el distrito XV en Miguel Hidalgo, pero no resultó electa. Después, fungió como Directora de Servicios de Transportes Eléctricos en la Secretaría de Transportes y Vialidad cuando Andrés Manuel López Obrador aún era Jefe de Gobierno de la Ciudad de México.
Danhos es el grupo que construyó Parque Alameda, Parque Delta, Parque Duraznos, Parque Cuicuilco, Parque Tezontles, Parque Lindavista y Reforma 222.
LOS SACs de MANCERA Y LOS BENEFICIARIOS
Miguel Ángel Mancera puso en marcha un mecanismo legal, previsto por la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal que permite la unión de constructoras privadas y el Gobierno para realizar desarrollos en una zona delimitada a través de fideicomisos a cuya información, los ciudadanos no tienen acceso mediante los mecanismos de Transparencia.
La red Suma Urbana, ubica como uno de los SACs a Granadas, la colonia cercana a Polanco, en la delegación Miguel Hidalgo. Cobijado en esa figura, Grupo Gigante, cuyo director es Ángel Losada y el cual tuvo las cadenas minoristas del mismo nombre edifica Miyana, un complejo de tres torres de 44 pisos. El departamento de más bajo precio ahí es de siete millones 663 mil pesos y mide 106 metros cuadrados. Hay otro tipo de nueve millones 554 mil y mide 126 metros cuadrados. El tercero es de 153 metros cuadrados y cuesta once millones 321 mil pesos.
En agosto pasado, el Gobierno del Distrito Federal clasificó como reservada la documentación referente al SAC de Granadas, por lo que no pueden conocerse los estudios de densidad en la zona y si Miyana está en lo correcto al vender en 70 mil pesos el metro cuadrado.
Hace veinte años, el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano prohibía en la zona un complejo tan alto como Miyana pues sólo podían edificarse cinco niveles. Pero fue en esa época -1997- cuando algunas constructoras empezaron a comprar predios industriales. Las empresas le pidieron al Gobierno la fusión de zonas para la Norma 10, la cual permitía aumentar el número de niveles máximos de 5 a 22.
En 2008, en la Administración de Marcelo Ebrard Casubón, la Dirección General de Desarrollo Urbano en cuya titularidad estaba Felipe de Jesús Gutiérrez autorizó Polígonos de Actuación por Sistema de Actuación Privado, mediante los cuales se autorizaron hasta 50 niveles de altura. La tierra que antes fue de la industria y algunos barrios tradicionales de la Ciudad de México empezaron a cambiar. En la colonia Pensil, por ejemplo, surgieron complejos de departamentos. Dos millones de pesos en promedio cuando antes, el costo de la vivienda ahí no alcanzaba el millón.
Cinco años después, en noviembre de 2013, la Seduvi firmó un convenio con algunas construcotras para financiar un Plan Maestro y cerró su ventanilla única para impedir nuevos proyectos. Pero en 2014, las cosas volvieron a cambiar. El entonces titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y vivienda (Seduvi), Simón Neuman, fue removido después de una serie de señalamientos de tolerancia a constructoras justo en Polanco. Su lugar lo ocupó Felipe de Jesús Gutiérrez, el mismo funcionario que en 2008, en el Gobierno de Marcelo Ebrard, autorizó los polígonos de actuación.
En abril de 2015, un día antes del inicio de campañas electorales, la Seduvi reabrió la ventanilla única y publicó los lineamientos del SAC. (Información de los activistas Gustavo García de la Asociación de Vecinos del Polígono Granadas Anáhuac y Armando Cuspinera de La Voz de Polanco, búsqueda propia).
Gracias también a un SAC, el Grupo Kaluz, presidido por Antonio del Valle, está a cargo del desarrollo de cinco edificios en la Glorieta de Colón. Ese será uno de los edificios más alto de la Ciudad de México, un rascacielos de 60 pisos. Albergará viviendas y también al hotel Fiesta Americana. La inversión será de de mil 200 millones de dólares, según datos de la empresa.
¿QUIÉN VA A COMPRAR?
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Activistas de comités vecinales formados por y en torno al boom inmobiliario, estudiosos del desarrollo urbano y hasta políticos coinciden en que quienes estrenen la nueva vida prevista en la capital del país a partir del sector de la construcción no serán los trabajadores de lo que el Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática (Inegi) identifica como clase media.
El ingreso en ese estrato en la Ciudad de México se inicia en poco más de cuatro mil pesos mensuales y llega a los 21 mil 800 pesos. Visto de manera individual, un trabajador promedio tendría que haber ahorrado durante la última década cada mes y sin faltar, por lo menos el 30 por ciento de su ingreso; solicitar un crédito hipotecario a una institución bancaria y usar puntos acumulados en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit, este instituto fue fundado en 1972 y su ley orgánica estipuló como uno de sus objetivos dar derecho a la vivienda de los trabajadores) para tener acceso a uno de esos departamentos ofertados.
Según el mismo Infonavit, de los cuatro millones de derechohabientes que cotizan en la capital del país, sólo un millón tiene capacidad de comprar un departamento de 700 mil a un millón y medio de pesos. Pero en el centro de la ciudad no hay viviendas con esas características. Tampoco en las delegaciones de la periferia como Xochimilco o Tlalpan, según una búsqueda.
“El rascacielos nunca ha sido un edificio de funciones sociales. Sólo quienes trabajan en sus oficinas suelen conocerlo por dentro y sólo los grandes corporativos y paraestatales pueden pagarlo. ¿De qué podrían servir entonces más rascacielos a la mitad de la ciudad?”, plantea Georgina Cebey, historiadora de la Arquitectura.
Desglosada por conceptos, la demanda en el sector vivienda en la capital del país en 2016 se concentró más en “mejoramiento” que en “adquisición”. La Dirección de Estudios Económicos de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal calculó que hubo 30 mil 301 familias que buscaron adquirir casa o departamento; pero 51 mil 206 más bien se propusieron mejorar la vivienda que ya habitaban.
Mientras, el número de casas o departamentos propios decreció y la vivienda en alquiler se elevó en los últimos 15 años de 21.60 a 24.37 por ciento, según un diagnóstico de la Comisión de Vivienda de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF).
“Los cambios de usos de suelo propiciaron el desarrollo distorsionado de la ciudad. La planeación no tomó en cuenta las necesidades de movilidad, agua, luz, seguridad, protección civil y drenajes. Y en el caos, llegó la especulación de las constructoras. De hecho, esta falta de coincidencia entre la oferta y la demanda se volvió un asunto de derechos humanos”, describe David Cervantes, Diputado por el Movimiento Nacional de Regeneración Nacional (Morena) en la ALDF.
El relato del boom inmobiliario también se encuentra en la Comisión de Derechos Humanos del Distrito Federal (CDHDF). De 913 quejas acumuladas de 2010 a 2016, 243 son por derecho a la vivienda; es decir, el 26.6 por ciento.
En este paisaje están los árboles caídos. 56 mil 533 calcula la organización Ecomunidades, Red Ecologista de la Cuenca de México de 2000 a 2015. La tala se debió a la construcción de grandes obras como los segundos pisos, la Supervía Oriente, las líneas del Metrobús y la Fase 2 del Deprimido vehicular; pero también los desarrollos inmobiliarios.
El derribo de árboles también está permitido. La Norma Ambiental para el Distrito Federal NADF-001-RNAT-2012, especifica que para construir obra, los árboles pueden ser podados, derribados, transplantados e incluso, restituidos.
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En diciembre de 2000, a tan sólo dos días de asumir la Jefatura de Gobierno del Distrito Federal, Andrés Manuel López Obrador emitió el bando 2. La medida suspendió el avance de la construcción de unidades habitacionales y desarrollos comerciales en Álvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa, Iztapalapa, Magdalena Contreras, Milpa Alta, Tláhuac y Xochimilco. En cambio, en las cuatro demarcaciones llamadas “centrales” impulsó la construcción de vivienda. Estas fueron Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza y Benito Juárez.
En 2001, el empresario Carlos Slim Helú irrumpió como coordinador de un comité ejecutivo dedicado a la recuperación del Centro Histórico. Sus planes los inició con un proyecto de remozamiento de Madero, Bolívar, Isabel la Católica, 5 de mayo, Tacuba, Donceles, 5 de febrero y Venustiano Carranza. Los continuó con la formación de la empresa llamada “Centro Histórico de la Ciudad de México (Centmex) que empezó a adquirir los viejos inmuebles de las calles remozadas. Los números de la Fundación del Centro Histórico muestran que Carlos Slim es propietario en estos momentos de 78 predios del Centro Histórico, de los cuales sólo 32 son para vivienda.
Algo ocurrió y 10 años después, el crecimiento poblacional mostró todo lo contrario de lo que se pretendió al principio. Las delegaciones que más crecieron en número de habitantes –32 por ciento, refirió el Censo del Inegi de 2010– fueron Milpa Alta, Tlalpan, Tláhuac, Xochimilco y Cuajimalpa, las de la periferia, en las que el bando 2 prohibió la construcción. En cambio, la población de la delegación Cuauhtémoc mostró un repunte apenas notorio, de 3 por ciento; es decir, las llamadas delegaciones centrales.
